May 31, 2010
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Zhang Lirong v. Feng Xingmei (retrial of case regarding dispute over house rental contract)
张丽蓉诉冯星梅房屋租赁合同纠纷再审案
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   Zhang Lirong v. Feng Xingmei (retrial of case regarding dispute over house rental contract)
(retrial of case regarding dispute over house rental contract)
张丽蓉诉冯星梅房屋租赁合同纠纷再审案

[Key Terms] rental contract ; business premises ; opinion ; purpose of the contract
[核心术语] 租赁合同;营业场所;意见;合同目的

[Disputed Issues] A court should not determine that a shop cannot engage in business based only on an expert's suggestion of violation of regulations in some areas, while denying the lessor's performance of the contract obligations.
[争议焦点] 法院不能仅依据专家的部分区域违规建议认定商铺不能从事经营,而否定出租人对合同义务的履行。

[Case Summary] If a shop rental contract is the expression of parties' true intentions and complies with the law it should be deemed to be a valid contract. Generally speaking business premises should comply with the mandatory provisions of national and industrial standards...
[案例要旨] 商铺租赁合同系当事人真实意思表示且符合法律规定的应认定为有效合同。一般而言...

Full-text omitted.

 张丽蓉诉冯星梅房屋租赁合同纠纷再审案

 中华人民共和国最高人民法院
 民事判决书
 (2016)最高法民再155号
 抗诉机关:中华人民共和国最高人民检察院。
 申诉人(一审原告、二审被上诉人):张丽蓉。
 委托诉讼代理人:夏华平,重庆合益律师事务所律师。
 委托诉讼代理人:邓婷婷,重庆合益律师事务所律师。
 被申诉人(一审被告、二审上诉人):冯星梅。
 委托诉讼代理人:唐禄军,重庆潜卫律师事务所律师。
 委托诉讼代理人:江艳,重庆潜卫律师事务所律师。
 申诉人张丽蓉因与被申诉人冯星梅房屋租赁合同纠纷一案,不服重庆市高级人民法院(2011)渝高法民提字第00368号民事判决(以下简称原判决),向最高人民检察院申诉。最高人民检察院作出高检民监[2014]229号民事抗诉书,向本院提出抗诉。本院作出(2016)最高法民抗13号民事裁定,提审本案,并依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。最高人民检察院指派代理检察员滕艳军、郭清华出庭。申诉人张丽蓉及其委托诉讼代理人夏华平、邓婷婷,被申诉人冯星梅及其委托诉讼代理人唐禄军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
 最高人民检察院抗诉认为,《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”规定的是合同非违约方在对方当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的情况下享有的法定解除权,必须具备两个条件方可适用:第一、一方当事人根本违约致使合同目的不能实现,第二、非违约方做出解除合同的意思表示。但本案并不具备上述条件,第一、张丽蓉并不存在致使合同目的不能实现的根本违约行为。重庆市城乡建设委员会向国务院住房和城乡建设部标准定额司的《请示》以及专家咨询座谈会形成的《会议记录》,内容是重庆工商大学在其学生实践大楼地下一层配电房上方增加防护措施行为是否违反国家标准,而非涉案商铺是否符合餐饮用途,《请示》并未得到回复,《会议记录》结论尚不明确,均不能作为本案认定事实的依据。而且张丽蓉未提供380V动力电并不能导致合同目的不能实现,商铺未通过验收是因为冯星梅将用水房间设置在配电房之上,而非张丽蓉提供的商铺不适合经营餐饮。原判决以张丽蓉提供的商铺不符合餐饮用途致使合同目的不能实现为由认定张丽蓉存在根本违约,无法律依据。第二、本案系张丽蓉以冯星梅迟延交纳租金为由行使约定解除权而要求解除合同,冯星梅并未提出反诉且在诉讼过程中要求继续履行合同。原判决以张丽蓉存在根本违约致使合同目的不能实现为由,适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项关于法定解除权的规定判令解除合同,适用法律确有错误。
 张丽蓉称,同意最高人民检察院的抗诉意见。其向冯星梅出租商铺所在的重庆工商大学学生实践大楼已经通过了竣工验收,张丽蓉和重庆工商大学学生实践大楼物业公司工作人员带冯星梅对商铺进行了全面考察,明确告知了冯星梅商铺下方配电房的位置,然后双方才签订《商铺租赁合同》。张丽蓉按约向冯星梅交付了可以经营餐饮的商铺,履行了自己的义务。冯星梅租用的556平方米商铺与其下方的配电房重合面积仅约40平方米,其经营餐饮并非只能将厨房和卫生间置于已经竣工的配电房正上方。原冯星梅所租商铺现在仍然由其他人在依法经营餐饮,本案是冯星梅在装修过程中执意将厨房和卫生间建在配电房的正上方,拒绝变更至其他位置,导致违反了国家标准的强制性规定,应当由冯星梅承担责任。重庆工商大学学生实践大楼中380V动力及照明电全部具备,随时可接通使用,但需要使用人在物业公司完善相关手续并缴纳物业管理费。张丽蓉在合同签订前就在冯星梅的请求下于2009年9月11日向重庆工商大学为其申请经营餐饮用电量100KW,学校当天便同意了张丽蓉的申请,否则冯星梅不可能在整个装修过程中用电而无人制止,后来系因冯星梅违反合同约定拒不交纳物业管理费才未获得380V动力电。张丽蓉没有任何根本性违约情形,请求撤销原判决,依法改判。
 冯星梅辩称,如果其为经营餐饮而设计的厨房和卫生间改变到商铺其他位置以符合国家标准的强制性规定的话,就需要将厨房和卫生间的水平位置大幅提高以满足排水需要,那么客人则必须先上坡经过厨房和卫生间后再下坎才能进入餐厅用餐,这样会造成极大的不方便。承揽商铺装修施工的单位也认为,调整厨房和卫生间位置,不具有现实可行性。因此,只要冯星梅租赁商铺是用来经营餐饮的,那么厨房和卫生间的位置就无法改变。商铺现在确实正在从事餐饮经营,但这不能证明现在的餐饮经营没有违反国家标准的强制性规定。为商铺安装消防设施的重庆昌林消防工程有限公司2010年11月29日出具情况说明,称其为冯星梅施工时曾在2009年10月23日被物业公司要求停工,当年11月底物业公司不配合以致消防工程无法验收。重庆燃气集团股份有限公司南岸分公司2011年3月5日出具的《对客串客快餐店申请安装天然气的回复》和重庆市电力公司南岸供电局2011年4月1日对重庆工商大学学生实践大楼进行检查后出具的《高压客户用电检查工作单》,都足以证明冯星梅装修完毕用于餐饮经营的商铺不符合国家标准。张丽蓉既要求冯星梅租赁商铺经营餐饮,又不能提供适合经营餐饮的商铺,属于不能提供符合合同约定合格产品的违约行为,导致了冯星梅签订合同的目的不能实现,应当承担违约责任。虽然张丽蓉2009年9月11日向重庆工商大学申请用电100KW并得到校方批准,但张丽蓉确实没有提供380V的动力用电,违反了《商铺租赁合同》第24条的约定,也构成违约。重庆市巴南区自行车贸易公司2010年11月27日出具的情况说明也证明,2010年1月4日冯星梅购买的9台空调安装完毕后因未开通380V动力电导致设备无法调试。重庆工商大学严禁在配电房上方设置厨房和卫生间,张丽蓉得知后却未将此注意事项列入合同条款,隐瞒了商铺在经营餐饮时存在较大安全隐患的情况。冯星梅第一次报送的装修方案学校并不同意,在冯星梅承诺对造成楼下的损失负一切经济责任并经张丽蓉出面协调后,重庆工商大学才于2009年10月9日批准了冯星梅报送的装修方案,同时批复:经研究,同意按此方案执行,实施中强化防水处理,加强检查监督,若出现渗漏应立即停业整改。原判决认定张丽蓉提供的商铺不符合餐饮用途致使合同目的不能实现的事实清楚,证据充分,并非仅根据重庆市城乡建设委员会向国务院住房和城乡建设部标准定额司的《请示》以及专家咨询座谈会形成的《会议记录》。由于涉案商铺为经营餐饮而将厨房和卫生间设置在配电房正上方,违反了国家及行业强制性标准,所以,原判决以张丽蓉存在根本违约致使合同目的不能实现为由,依据张丽蓉的诉讼请求,适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项判令解除合同,适用法律正确,最高人民检察院的抗诉理由不能成立。
 张丽蓉向重庆市南岸区人民法院起诉请求:1、解除双方签订的《商铺租赁合同》;2、冯星梅支付张丽蓉租金111200元(从2009年10月26日至2010年1月14日),物业管理费5953元,水电气费2000元,及至冯星梅腾空房屋前产生的租金、物业管理费、水电气费;3、冯星梅支付张丽蓉违约金125100元;4、冯星梅将所租商铺交还给张丽蓉;5、本案诉讼费由冯星梅承担。
 重庆市南岸区人民法院一审认定,2009年3月16日,张丽蓉与重庆工商大学签订《商铺租赁合同》,约定:重庆工商大学将其学生实践大楼一层建筑轴线编号(xxx)-(4)轴,建筑面积744.12平方米的商铺租赁给张丽蓉用于经营百货、餐饮、网吧。张丽蓉将其中188.12平方米用于经营“特星连锁”体育用品。
 2009年9月15日,张丽蓉与冯星梅签订《商铺租赁合同》,约定:张丽蓉将重庆工商大学学生实践大楼一层建筑轴线编号(xxx)-(4)轴,特星连锁店旁边建筑面积为556平方米的商铺转租给冯星梅,冯星梅用于经营“客串客”快餐;租赁期限从2009年9月16日至2019年9月15日止,租金按建筑面积计算,每月75元/平方米,按季度收取,由冯星梅在每季度月末前十天按时交纳;如冯星梅拖欠租金达到20天,合同自动终止;在租赁期间所产生的物业管理费、水、电、天然气等一切费用由冯星梅自理,不得拖欠,如不按时交纳,超过10天张丽蓉有权通知学校和物业公司停止供应水、电、天然气并终止合同,保证金也不予退还;冯星梅进场装修需提供正规的装修设计图,报学校有关部门和物业公司审批同意,张丽蓉应积极配合做工作;张丽蓉给冯星梅的装修期为40天,即2009年9月16日到2009年10月25日,装修期计入租赁期内,但装修内40天为免租期,租金计算从2009年10月26日开始;双方无故不履行合同或提前终止本合同的,应向对方支付月租金的3倍作为赔偿金;物业管理费按建筑面积每平方米每月2元收取。
 合同签订后,冯星梅向张丽蓉交纳了保证金85000元,张丽蓉将商铺交付冯星梅。2009年10月5日,冯星梅向物业公司交纳5000元装修保证金后进场施工,并提交了装修设计方案。重庆工商大学不同意该方案,要求调整设计方案后另行报审。后冯星梅重新调整了设计方案,2009年10月9日,重庆工商大学同意了新的设计方案。
 2009年10月21日,张丽蓉发短信提醒冯星梅时间已到,请将一季度租金打入张丽蓉账户。冯星梅回复要求张丽蓉与重庆工商大学交涉,并且必须书面同意做餐饮和装修,然后才能算租赁时间。2009年10月30日,冯星梅给张丽蓉去函,要求将第一次租金交付时间顺延至2009年11月8日,装修时间顺延至2009年11月18日。
 张丽蓉交纳了2009年9月至2010年1月的物业管理费共计7441元,还交纳了截止2010年2月份的水电费4859元和2168元,其中在2009年12月份的水电费单中载明客串客的水费为86.1元,电费为137.85元。冯星梅从未向张丽蓉交纳过租金。第一次庭审中,冯星梅辩称张丽蓉要求其将租金打入指定账户,冯星梅担心会被理解为其他经济往来,要求张丽蓉打收条但张丽蓉不愿意,所以租金金额及支付方式未定,造成未交纳租金。
 重庆市南岸区人民法院一审认为,重庆工商大学与张丽蓉签订的《商铺租赁合同》以及张丽蓉与冯星梅签订的《商铺租赁合同》均是双方的真实意思表示,不违反法律的禁止性规定,合法有效。合同约定:“张丽蓉给冯星梅的装修期为40天,即2009年9月16日到2009年10月25日,装修期计入租赁期内,但装修内40天为免租期,租金计算从2009年10月26日开始。租金按建筑面积计算,每月75元/平方米,按季度收取,由冯星梅在每季度月末前十天按时交纳。如冯星梅拖欠租金达到20天,合同自动终止。在租赁期间所产生的物业管理费、水、电、天然气等一切费用由冯星梅自理,如不按时交纳,超过10天张丽蓉有权通知学校和物业公司停止供应水、电、天然气并终止合同,保证金也不予退还。冯星梅进场装修需提供正规的装修设计图,报学校有关部门和物业公司审批同意后进场装修,张丽蓉应积极配合做工作”。2009年10月21日,张丽蓉给冯星梅发短信,要求冯星梅交房租。冯星梅回复要求张丽蓉与重庆工商大学进行交涉,必须书面同意做餐饮和装修,然后才能算租赁时间。2009年10月30日,冯星梅给张丽蓉去函,要求第一次租金交付时间顺延至2009年11月8日,装修时间顺延至2009年11月18日。在第一次庭审中,冯星梅辩称张丽蓉要求其将租金直接打入指定账户,冯星梅担心此举会理解成为其他经济往来,要求张丽蓉打收条,但张丽蓉不同意,所以租金金额及支付方式未定,造成未交纳租金。从上述内容可以看出,双方认可的租金交纳时间是提前交纳,即使按冯星梅自己的陈述,要求第一次租金交付时间顺延至2009年11月8日,冯星梅业已超过租金交纳时间20天,解除合同的条件已经成就。故对张丽蓉要求解除与冯星梅签订的《商铺租赁合同》,并由冯星梅归还所承租商铺的诉讼请求予以支持。冯星梅辩称张丽蓉在装修期间应积极配合做工作,由于张丽蓉的协调工作未办好,致使其装修停止,租赁期应当顺延。冯星梅作为租赁房屋的次承租人,其首先应当保证自己的装修方案符合重庆工商大学及物业公司的相关要求,这是冯星梅作为次承租人自己的义务。转租人张丽蓉在合同中承诺积极配合做工作,该承诺仅是做协调工作,而不是保证冯星梅所提供的任何装修方案均能得到批准。而且张丽蓉也做了相应的协调工作。因此,对冯星梅的辩称理由不予认可。双方约定租金的交纳期限从2009年10月26日开始,但冯星梅一直未交纳租金,理当支付。故张丽蓉主张的从2009年10月26日至2010年1月14日的租金为:(556平方米×75元/月/平方米)÷31天×6天+556平方米×75元/月/平方米×2月+(556平方米×75元/月/平方米)÷31天×14天=110303元。自2010年1月15日起,冯星梅一直占用诉争房屋,可按每月556平方米×75元/月/平方米=41700元的标准支付张丽蓉房屋占用费直至其将房屋腾空并交付张丽蓉为止。2009年9月至2010年1月的物业管理费为7441元,其中冯星梅承担的费用为556平方米×2元×5月=5560元,张丽蓉代冯星梅进行了交纳,应由冯星梅支付给张丽蓉。此后的物业管理费张丽蓉可另案起诉。张丽蓉所交纳的截止2010年2月份的水电费为4859元+2168元,其中在2009年12月份的水电费单中载明客串客的水费为86.1元,电费为137.85元,因此,冯星梅应支付张丽蓉水电费为:86.1元+137.85元=223.95元。张丽蓉所主张的水电费为2000元,并未举示足够证据加以证实,故对超出部分的水电费不予支持。按合同约定“双方无故不履行合同或提前终止本合同的,应向对方支付月租金的3倍作为赔偿金”,冯星梅一直拖欠租金和拒绝交纳物业管理费、水电费,应承担违约金556平方米×75元/月/平方米×1月×3=125100元。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定,于2010年8月24日作出(2010)南法民初字第2355号民事判决:一、解除张丽蓉、冯星梅于2009年9月15日签订的《商铺租赁合同》;二、冯星梅于判决生效之日起十日内将其租赁的重庆工商大学学生实践大楼平街第一层,建筑轴线编号(xxx)-(4)轴(特星连锁店旁边的商铺)腾空并交付张丽蓉;三、冯星梅于判决生效之日起三日内支付张丽蓉截止2010年1月14日的租金110303元;四、冯星梅于判决生效之日起三日内支付张丽蓉由张丽蓉代付的截止2010年1月的物业管理费5560元;五、冯星梅于判决生效之日起三日内支付张丽蓉由张丽蓉代付的截止2010年2月的水、电费224元;六、冯星梅于判决生效之日起三日内支付张丽蓉违约金125100元;七、冯星梅自2010年1月15日起按每月41700元的标准支付张丽蓉房屋占用费直至其将房屋腾空并交付张丽蓉为止;八、驳回张丽蓉的其他诉讼请求。案件受理费5123元,保全费2270元,合计7393元由冯星梅负担。
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