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| | 中国人寿保险股份有限公司甘肃省分公司与甘肃兰东房地产开发有限责任公司合同纠纷上诉案 |
| | 中华人民共和国最高人民法院 |
| | 民事判决书 |
| | (2017)最高法民终387号 |
| | 上诉人(原审原告):中国人寿保险股份有限公司甘肃省分公司。 |
| | 法定代表人:张举科,该公司总经理。 |
| | 委托诉讼代理人:杨文军,广东华途律师事务所律师。 |
| | 委托诉讼代理人:彭园园,北京市金德律师事务所律师。 |
| | 上诉人(原审被告):甘肃兰东房地产开发有限责任公司。 |
| | 法定代表人:斯养武,该公司董事长。 |
| | 委托诉讼代理人:王晓雨,北京市天同(天津)律师事务所律师。 |
| | 委托诉讼代理人:彭卿,北京市天同(天津)律师事务所律师。 |
| | 原审被告:甘肃聚丰古今商贸有限公司。 |
| | 法定代表人:薛博仁,该公司董事长。 |
| | 委托诉讼代理人:颜蓉,甘肃仁尚律师事务所律师。 |
| | 委托诉讼代理人:张欣,甘肃仁尚律师事务所律师。 |
| | 上诉人中国人寿保险股份有限公司甘肃省分公司(以下简称甘肃人寿公司)因与上诉人甘肃兰东房地产开发有限责任公司(以下简称兰东公司)及原审被告甘肃聚丰古今商贸有限公司(以下简称聚丰公司)合同纠纷一案,不服甘肃省高级人民法院(2016)甘民初3号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年5月16日立案后,依法组成合议庭,公开开庭审理本案。上诉人甘肃人寿公司委托诉讼代理人杨文军、彭圆圆,上诉人兰东公司委托诉讼代理人王晓雨、彭卿,原审被告聚丰公司委托诉讼代理人颜蓉、张欣,均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 |
| | 甘肃人寿公司上诉请求:(1)兰东公司立即向甘肃人寿公司返还已付购房款计29693193元,赔偿损失133462875元,承担甘肃人寿公司已付购房款一倍的赔偿责任29693193元,合计192849261元;(2)一、二审费用全部由兰东公司承担。事实与理由:(一)原审判决认定事实错误。关于双方合同履行过程中的违约责任问题,生效判决已明确认定:甘肃人寿公司在案涉商品房未达到交付条件情况下,拒绝收房也未支付第四期购房款不构成违约,兰东公司逾期交房存在重大违约;甘肃人寿公司对案涉商品房外墙装修及工期延误不承担责任。原审判决无视上述事实和裁判结果,对甘肃人寿公司与兰东公司合同履行中房屋多年未交付造成的损失重新进行了责任划分,兰东公司作为违约方承担主要责任,甘肃人寿公司作为非违约方对未积极配合履行义务导致损失扩大负有次要责任。(二)原审判决适用法律错误。甘肃人寿公司依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条提出诉讼请求。原审判决将合同法规定的可得利益损失赔偿限定在了前引司法解释规定的赔偿范围内,违背了立法本意,没有充分保护甘肃人寿公司享有的可得利益损失赔偿请求权。(三)原审判决结果显失公正。兰东公司恶意毁约、“一房二卖”,给甘肃人寿公司造成重大利益损失,甘肃人寿公司依法向兰东公司主张已付购房款一倍的惩罚性赔偿,原审判决却象征性酌情确定赔偿500万元,是对兰东公司违约失信行为的宽容与保护。 |
| | 兰东公司辩称,另案生效判决的审查重点为房屋是否达到交付条件,未调查房屋迟延交付的原因,原审判决与另案生效判决并不冲突,但酌定的损失赔偿数额过高。 |
| | 兰东公司上诉请求:(1)撤销(2016)甘民初3号民事判决第二项,即“赔偿可得利益损失53744679.33元及支付赔偿金500万元”;(2)一、二审诉讼费用由甘肃人寿公司承担。事实与理由:(一)甘肃人寿公司对于案涉房屋无法按期交付负有相应责任。延期交房造成合同履行费用增加,但甘肃人寿公司拒绝支付已协商确定的费用。甘肃人寿公司对于案涉系列合同解除亦应承担责任。(二)原审法院错误计算甘肃人寿公司的可得利益,判决兰东公司承担双重赔偿金给付义务,严重损害了兰东公司的合法权益。(三)兰东公司另行出售案涉房屋并非恶意违约。合同迟延履行增加了成本、费用,同样使兰东公司遭受了严重损失。如果继续要求兰东公司承担巨额赔偿,有失公平。 |
| | 甘肃人寿公司辩称,甘肃人寿公司在合同履行中无违约、无过错,合同解除完全由兰东公司恶意违约、“一房二卖”所致;甘肃人寿公司作为守约方,主张违约方赔偿可得利益损失的法律依据充分;兰东公司恶意违约获取巨额利润,给甘肃人寿公司造成巨大损失,兰东公司的上诉请求应予驳回。 |
| | 甘肃人寿公司起诉请求:(1)确认兰东公司与聚丰公司签订的标的物为兰州市城关区酒泉路街道庆阳路109号1-6层《商品房买卖合同》无效;(2)兰东公司继续履行与甘肃人寿公司签订的《商品房买卖合同》,立即向甘肃人寿公司交付标的房产并依约办理标的房产产权登记;(3)兰东公司依约向甘肃人寿公司支付迟延交付标的房产违约金6682000元(截至2014年8月20日);(4)本案诉讼费由兰东公司与聚丰公司承担。(5)若法院不予支持上述第1-3项诉讼请求,则甘肃人寿公司申请增加如下诉讼请求:(1)解除甘肃人寿公司与兰东公司签订的《商品房买卖合同》;(2)兰东公司承担因其过错造成合同目的无法实现导致合同解除的全部责任:立即向甘肃人寿公司返还已付购房款共计29693193元,因合同目的无法实现造成甘肃人寿公司损失133462875元(即兰东公司分别与聚丰公司、甘肃人寿公司关于标的房产的交易差价);(3)兰东公司承担甘肃人寿公司已付购房款一倍的赔偿责任29693193元。 |
| | 原审法院认定,2003年7月11日,甘肃人寿公司与兰东公司签订《商品房买卖合同》,约定将兰东国际金融广场C幢地上1-6层、地下3层建筑面积为9634.36平方米以总价款39561705元售于甘肃人寿公司。付款方式为分期付款:(1)签订合同后十五日内付总房款的20%(7912341元);(2)取得商品房预售许可证后,办公楼三层框架完工时再付总房款的25%(9890426元);(3)办公楼主体完工时再付总房款的25%(9890426元);(4)办公楼交付使用时付总房款的20%(7912341元);(5)待房地产权属证明办妥移交买受人后付总房款5%(1978085元);(6)剩余5%待房屋保修期满后无质量问题,分两次付清。第七条约定:“在达到本合同第六条规定的付款条件时,买受人逾期付款按应付款的同期银行贷款利率计违约金,逾期30日后则工期顺延,60日后出卖人有权解除合同。”第八条约定:“出卖人应当在2005年8月18日前,将验收合格的商品房交付买受人使用。”第九条约定:“如出卖人逾期交房则每迟延一日罚违约金2000元,逾期90日后买受人可解除合同。出卖人返还买受人已交房款,并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。”第十一条约定:“商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续,双方进行验收交接时,出卖人应当出示有关证明文件,并签署房屋交接单。不出示证明文件或证明文件不全的,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”第十三条约定:“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)标准。达不到约定标准的买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。”第十四条约定:“出卖人承诺该商品房正常使用直接关联的下列基础设施公用配套设施按下列日期达到使用条件。配电室、上下水、天然气、有线电视、电话、宽带于交房前接入,如果在规定日期未达到使用条件,双方同意按未交工处理。”第十九条约定:“国际金融广场C楼完工后出卖人同意在楼房交付一月内将C楼所占土地及其东侧通道的一半共计3.75亩土地的国有土地使用权过户给买受人,所交费用按国家规定各自承担。”本合同包含四份附件。附件一为房屋平面图。附件二为建筑材料及设备说明。附件三为办公楼设计说明,其中要求工程所需主要材料的定购、加工的成品、半成品,必须经乙方(甘肃人寿公司)认可同意,方可定货、进货、施工安装,否则造成的损失由甲方承担。附件四为合同补充协议,约定双方成立设备、主要材料采购招标领导小组,共同负责设备、主要材料招标;施工过程中若发生合同范围以外的其它问题双方协商解决,由买受人选定监理单位,委托出卖人签订监理合同,监理费由买受人直接支付给监理单位;在第二次付款时,办公楼三层框架完工后,出卖人需提供《国有土地使用权证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》;外装修由买受人委托出卖人进行装修设计,负责施工,费用不包含在总房款中;管道层在售房面积中未计算在内,但在建设中需开支建造成本,增加的工程量,经双方审核认定后,按实际工程量结算;综合布线(不含电话、有线电视、宽带接入)和车库智能化管理系统、中央空调、制冷机组不包括在总房款内。 |
| | 根据2003年7月11日签订的《商品房买卖合同》,该双方当事人于2005年5月10日签订第二份《商品房买卖合同》,并作出新的约定:第五笔付款待房地产权属证明办妥移交买受人后付总房款2%(791234.1元);第六笔付款剩余8%(3164936.4元),待房屋保修期满后,无质量问题在两年内分两次付清。第十一条明确出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件。第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺条款没有2003年7月11日《商品房买卖合同》关于“配电室、上下水、天然气、有线电视、电话、宽带于交房前接入,如果在规定日期未达到使用条件,双方同意按未交工处理”的约定。第二十四条约定,商品房预售的,自本合同生效之日起30天内,由出卖人兰东公司向房地产交易中心申请登记备案。合同后备注附件分别为:合同附件一《房屋平面图》;附件二《建筑材料及设备说明》;附件三《办公楼设计说明》;附件四《合同补充协议》(手写体)。附件四内容为:(1)出卖人同意C楼的物业管理由买受人自行管理。(2)本合同是为了办公房预售登记备案,根据2003年7月11日签订的买卖合同订立。两合同具有同等的法律效力。两合同不一致时,内容以本合同为准。附件四《合同补充协议》与2003年7月11日《商品房买卖合同》所附的补充协议内容一致。甘肃人寿公司提供的2005年5月10日《商品房买卖合同》盖有兰州市房地产管理局商品房预售合同登记备案专用章,兰东公司提供的《商品房买卖合同》文本无登记备案专用章。兰州市房地产管理部门无2005年5月10日《商品房买卖合同》的备案登记档案。签订该合同时,案涉项目取得商品房预售许可证。 |
| | 2004年3月,兰东国际金融广场项目在兰州市城市建设开发管理处备案,领取《房地产开发项目管理手册》。 |
| | 2007年12月19日,兰东公司与甘肃人寿公司签订《商品房买卖合同补充协议》,约定在2005年原签订的《商品房买卖合同》基础上,明确转换层费用、C楼办公楼增加的天然气调压柜费用由甘肃人寿公司承担;C楼面积按国家有关规定进行(计算),面积计算给办公部分的,由甘肃人寿公司承担。双方加强配合,尽快做好办公楼部分收尾工作,办公楼交工时由买受人付清应付房款。未尽事宜,协商解决。 |
| | 合同签订后,甘肃人寿公司依约向兰东公司付款总额为29693193元,最后一笔付款200万元于2009年1月支付,之前付款在2005年6月前完成。 |
| | 原审法院还认定,在合同履行过程中,双方因图纸设计、电梯、空调制冷、外装修、工程费用支付等多次产生分歧,发生多次函件往来。 |
| | 2003年12月19日,兰东公司对甘肃人寿公司12月15日送达的《关于对国际金融广场C楼图纸审查意见的函》作出答复,明确兰东公司将与设计部门协商,对甘肃人寿公司提出的建筑、结构、给排水专业中设计不能修改的部分进行回复。12月29日,甘肃人寿公司回函,对上述涉及的问题提出要求。2004年3月16日,甘肃人寿公司向兰东公司发出《关于对兰东国际金融广场C楼正式全套施工图纸审查意见的函》,对兰东公司送交的图纸中未进行修改的问题反馈意见,要求兰东公司尽快组织人员,积极与设计部门联系进行修改。后附土建、电气、给排水等专业意见。2004年5月27日,兰东公司向甘肃人寿公司发出《复函》,对正式全套施工图各专业所提的问题在各附件中进行回复,并提出设计变更引起工程造价等问题,两公司另行商议。2005年4月21日,兰东公司作为建设单位,组织设计单位、监理单位、施工单位,与甘肃人寿公司对兰东国际金融广场项目(包括土建、暖通、喷淋、消防、给排水、电气工程等项目)签字形成《图纸会审纪要》。2007年4月29日,甘肃人寿公司向兰州华晟建筑安装成套设备有限责任公司、兰东公司项目部发出《关于C楼计算机房取消原设计空调及水喷淋灭火系统的函》。 |
| | 2003年12月4日,兰东公司向甘肃人寿公司发出(2003)甘兰房字第××号函,明确提出根据前一日现场工作例会,甘肃人寿公司电梯选型还未确定,致使施工图不能完善,施工不能正常开展,为预防筏基施工完成后出现返工情况,造成不必要的额外投资增加,要求尽快解决电梯选型事宜。12月24日,针对上述问题,兰东公司再次发出要求尽快确定电梯选型事宜。2004年1月30日,甘肃人寿公司向兰东公司发出国寿人险甘函(2004)3号《关于对兰东国际金融广场C楼电梯意见的答复函》,明确使用并提供中国讯达电梯S500P、S300PCL土建布置图。3月3日,兰东公司向甘肃人寿公司发出(2004)甘兰房字第××号函,指出因裙楼所用电梯为无机房电梯,讯达电梯为有机房电梯,设计院要求进一步提供相关资料。未得到明确答复之前,无法进行施工。故希望甘肃人寿公司提供无机房电梯选型资料。2004年3月9日,甘肃人寿公司发出《关于国际金融广场C楼电梯资料数据的重申意见》,重申C楼办公楼电梯型号为迅达300PMRL,家属楼部分电梯型号为迅达S500P,并要求兰东公司与设计部门联系给予设计解决。次日,兰东公司发出《回复意见》,对设计院出图未含电梯部分设计进行了说明,同时明确提出若按电梯资料的尺寸进行施工,直接使支护桩完全暴露、失稳,造成塌方危险,故提出甘肃人寿公司应根据现场情况提供完全满足设计要求的电梯资料。3月12日,兰东公司向甘肃人寿公司发出《关于兰东公司国际金融广场C楼住宅、办公电梯选型的确定意见》,明确3月11日会议确定的电梯型号及地坑设计深度、井道净尺寸,明确C楼住宅电梯型号为迅达S500P、办公楼电梯型号为迅达300PMRL,要求对电梯选型尽快确认。3月17日,甘肃人寿公司向兰东公司发出国寿人险甘函(2004)11号函,明确对该公司购买国际金融广场C楼住宅、办公电梯的选型作出答复。2005年6月9日,兰东公司与甘肃人寿公司基建办签订《兰东国际金融广场C楼住宅电梯协议》,明确兰东公司同意将兰东国际金融广场100户购买的C楼住宅部分电梯,由西门子OTIS高级电梯两部,改为迅达700PCL电梯两部。9月19日,甘肃人寿公司基建办通知兰东公司C楼住宅部分迅达500PCL电梯价格。2006年5月11日,兰东公司与甘肃海天电梯工程有限责任公司签订迅达电梯两部的购销安装合同。 |
| | 2004年5月21日,甘肃人寿公司向兰东公司发出国寿人险甘函(2004)18号《关于购买国际金融广场C楼办公部分选用空调、制冷系统的函》,明确办公部分所需空调、制冷系统选型事宜意见,要求尽快与设计部门、供电部门联系,完成修改设计,满足施工需要。6月9日,兰东公司向甘肃人寿发出(2004)甘兰房字第××号《关于兰东国际金融广场C楼空调、制冷系统变更设计院要求支付设计变更费的函》,载明:由于甘肃人寿公司在2004年5月12日例会中提出C楼空调由其订货,并在5月21日报送空调设备技术资料。设计院明确表示,正式施工图已于2004年2月4日出图,现空调制冷系统变更涉及各专业,变更量较大,提出支付设计变更费10万元。目前施工已到地下负三层,人防工程顶板的模板分项工程,在2-3轴交E-G轴的空调制冷机房,因制冷系统变更其设备基础已不能按原设计施工。请求尽快解决变更费用问题。6月11日,甘肃人寿公司《关于购买兰东国际金融广场C楼商品房有关问题的函》,提出C楼施工招标、施工进度、施工质量等存在的问题;并提出按照合同约定C楼办公楼空调制冷系统由中国人寿公司负责选型和订货。 |
| | 2008年5月29日,兰东公司向甘肃人寿公司发出《关于兰东国际金融广场C楼办公部分土建、安装工程甩项内容的函》。6月5日,甘肃人寿公司答复,明确办公楼部分按照图纸设计施工。 |
| | 2005年8月4日,兰东公司向甘肃人寿公司发出《关于兰东国际金融广场C号楼外立面装饰方案的函》,因施工单位多次催促外装方案,已影响施工进度,要求抓紧确定外立面装饰方案。8月10日,甘肃人寿公司向兰东公司发出《关于庆阳路新建办公楼外装饰的函》,载明:贵公司8月4日的《函》已收悉,经我公司研究决定,因资金困难,办公外装修用涂料粉刷装修。2006年5月8日,兰东公司发出(2006)甘兰房字第××号函,指出2005年12月就已要求甘肃人寿公司尽快解决办公楼部分的内外装修方案、综合布线、住宅部分的电梯间前室的装修方案、办公楼部分外窗的选型及所用材料、电梯和中央空调及其他设备订货和进场施工等问题。因上述问题始终未解决,C楼工程施工基本上处于停止状态,施工单位要求赔偿停工费用。希望在5月30日以前解决问题。6月7日,甘肃人寿公司向兰东公司发出《关于对兰东公司(2006)甘兰房字第××号函的复函》,指出兰东公司提出的要求限期解决关于办公楼部分内外装修方案等问题,不符合项目双方合同的约定,答复如以此为由继续拖延工期属违约行为,造成的经济损失,由兰东公司承担。2008年8月15日,施工方兰州市第一建筑工程公司第一分公司(以下简称兰州一建)就急需解决的问题向兰东公司发出《关于兰东国际金融广场C楼办公部分施工情况有关问题的函》,明确急需解决的问题中包括内外装修方案、办公部分电梯间前室装修方案、综合布线方案的确定及窝工损失等,希望在10月15日前解决。兰东公司于同年9月25日向甘肃人寿公司发出《关于确定C楼办公部分外装方案等问题的函》,就兰州一建的函件所载问题,明确系因甘肃人寿公司未能确定内外装修方案、办公部分综合布线方案而造成;同时提出由于中央空调主机设备的变更导致供电设备、变更设计费用增加,设备层成本结算的问题亦未予解决,冬季裙房空调保温费用的承担问题,要求予以回复。10月17日,甘肃人寿公司复函,明确C楼内部装修方案不存在重新确定问题,中央空调设备主机未变更,不存在增加费用问题。因工程未交付,空调安装在内的所有施工和管理义务属于兰东公司,C楼办公部分安排保温施工增加的费用由兰东公司承担。2008年11月11日,兰东公司法律顾问发出《律师函》,提出因外立面装修方案尽快确认、面积增加、施工变更产生的合同外费用1100万元及窝工损失等问题,客观形成逾期付款事实。若不能按期付款,将视为放弃购房权利,兰东公司有权行使合同解除权。2009年9月14日,甘肃人寿公司向兰东公司发出《通知》:鉴于双方草拟的《商品房建筑外装饰施工合同》中第七条未达成一致,导致双方未正式签订《商品房建筑外装饰施工合同》。但兰东公司现已擅自对庆阳路办公楼外立面进行施工。甘肃人寿公司正式通知兰东公司,对其擅自施工行为不予认可,所产生的经济和法律后果由兰东公司全部承担。望兰东公司尽快和甘肃人寿公司协商,签订正式合同后施工。11月3日,甘肃人寿公司就兰东公司办公楼外装修施工属违法行为,再次发出通知。11月5日,兰东公司回函,一是甘肃人寿公司拖欠房款数年,交涉无果,已给兰东公司造成严重损失。施工方因长期未结算工程款进行示威或围攻等。二是对C楼外立面装修方案一直不予确定影响整个项目验收,导致部分业主因产权证延期办理引发纠纷,造成巨大损失。三是C楼办公楼位于庆阳路主干道,工程外立面长期裸露不予装修影响市容市貌,相关部门已催促完工。另装修合同双方协商一致已有数月,但一直拖延签订装修合同,在多方压力下,兰东公司只得垫资对外立面进行开工装修。同时提出收函后尽快商谈付款及装修事宜,否则,兰东公司有权另行处分该房产。2009年11月,甘肃人寿公司向甘肃省住房和城乡建设厅递交《关于甘肃兰东房地产开发有限责任公司违法施工情况的报告》,反映2009年9月该公司与兰东公司就办公楼外装修合同事宜进行协商,但在双方协商未达成一致的情况下,兰东公司单方面擅自购买材料组织施工。请求建设行政主管部门对上述违法建设行为尽快予以纠正。 |
| | 2008年5月18日,兰东公司组织施工单位、监理单位、设计单位对案涉项目进行验收,明确C楼办公部分1层至6层、地下负3层至负1层工程质量合格,工程内容已全部完成(室内、外装修除外),技术资料符合要求,同意竣工验收,形成验收记录,各单位在验收记录中盖章确认。2009年1月8日,兰东公司向甘肃人寿公司发出(2009)甘兰房字第××号《交房通知》,要求甘肃人寿公司于接到通知后7日内办理有关交接手续并支付到期款项。2009年1月13日,甘肃人寿公司发出《关于对兰东甘兰房字(2009)第001号文件的答复》,认为不具备交付条件,不予接受。2011年3月11日,甘肃人寿公司向兰东公司发出《关于尽快办理“兰东国际金融广场C幢(预售)商品房”地下三层、地上六层交付手续的函》,指出上述办公用房应在2005年8月18日交付,但至今未交付;要求尽快与甘肃人寿公司联系办理交付手续。 |
| | 原审法院又认定,2012年5月,兰东公司向甘肃人寿公司提交了《房屋销售结算书》《庆阳路C楼办公部分结算方案》,对房屋销售结算书及结算总价5127.48万元的构成进行了明确。其中,银行贷款利息(产权登记面积大于约定面积的房价款贷款利息、外立面装修款贷款利息)为1245.4万元;分包单位赔偿款450万元;2010年8月房屋销售结算书总价3432.11万元(包括合同剩余款、变更费用、设备租赁及窝工费、外立面装饰工程、迟办房产证违约金)。2012年6月4日,兰东公司向甘肃人寿公司发出(2012)甘兰房字第××号函,提出由于诸多原因,造成至今未交房。目前,质监站已验收合格,各种手续完备,达到交房条件。由于近年材料费、人工费上涨和设计变更等因素,经决定,包括所欠房款,甘肃人寿公司需再付5127.48万元。希望尽快付款,以便及时交房,防止再产生其他费用。2013年8月29日,双方召开会议协商解决房屋价格、土地证办理、物业等问题。兰东公司随后起草了《商品房买卖合同补充协议》,该协议涉及《商品房买卖合同》总价款调整增加41406288元,移交标的物范围等内容,但甘肃人寿公司没有签字确认。2013年12月24日,兰东公司法律顾问再次发出《律师函》,认为现房空置多年,主要是甘肃人寿公司没有及时支付全房款的违约行为导致,兰东公司有权行使合同解除权;按照双方8月29日商谈情况,甘肃人寿公司明确表示总公司同意购房款在已付款2969万元基础上,上调购房款4140万元,即双方同意合同总价变更为8096万元,剩余房款5127万元双方确认在2013年12月15日前支付,同时交付房产并办证,但至发函之日,未支付款项。若在12月31日之前不能支付剩余房款,兰东公司认为商谈结果作废,房产另行处理。2013年12月26日,甘肃人寿公司法律顾问就兰东公司12月24日《律师函》发出《复函》。明确合同剩余款项未能支付的根本原因,在于兰东公司违反合同约定,未履行交房义务;近期虽就《商品房买卖合同》继续履行问题进行磋商,但未签署任何协议或达成口头协议,上述合同继续履行问题仍在磋商中;若兰东公司擅自解除合同属违约行为,相应责任由兰东公司承担。 |
| | 兰东公司与聚丰公司签订《商品房买卖合同》,盖章时间显示为2012年5月,建筑面积为7331.55平方米,合同交易价格为29326200元。该合同尾页加盖2014年1月14日兰州市住房保障和房地产管理局商品房预售合同登记备案专用章。签订合同时间显示为2014年1月14日的《房屋买卖合同》约定价格为173024580元,出售房屋范围为C楼1-6层,面积为7331.55平方米。2014年1月3日,聚丰公司通过兴业银行向兰东公司委托汇款173024580元。1月14日,兰东公司向聚丰公司出具29326200元购房款的销售不动产统一发票。1月16日,聚丰公司取得案涉商品房的《房屋所有权证书》。 |
| | 原审法院另认定,2014年3月,甘肃人寿公司向甘肃省兰州市城关区人民法院提起行政诉讼10件,要求撤销兰州市住房保障和房地产管理局为聚丰公司办理的房屋所有权登记或房屋抵押登记。兰州市城关区人民法院驳回甘肃人寿公司起诉。甘肃人寿公司对其中4起案件提起上诉,兰州市中级人民法院裁定驳回上诉,维持原裁定。 |
| | 2014年3月7日,甘肃人寿公司向兰州市中级人民法院起诉请求确认兰东公司与聚丰公司签订的合同无效,兰东公司继续履行其与甘肃人寿公司签订的合同。3月11日,兰东公司向甘肃人寿公司发出《解除合同通知》,兰州中山公证处对邮寄送达过程进行证据保全。9月,兰东公司以甘肃人寿公司为被告诉至甘肃省高级人民法院,请求确认兰东公司解除合同行为有效;甘肃人寿公司赔偿闲置租金、迟延付款违约金、窝工损失、支付住宅楼土地出让金等132268942元。甘肃省高级人民法院判决驳回兰东公司诉讼请求。兰东公司不服,提起上诉。最高人民法院经审理认为,兰东公司提出2009年1月8日案涉商品房符合约定交付条件的主张,证据不足,交付条件不成就,甘肃人寿公司拒绝收房不构成违约。先付款后交房的要求改变了原合同约定的履行顺序,甘肃人寿公司有权拒绝付款,其行为不构成违约,不应承担迟延付款违约金并赔偿因此造成的房地产闲置资金损失。对外墙装修及工期延误造成的窝工损失不予支持。因兰东公司所举证据不足以证明甘肃人寿公司构成违约,兰东公司不享有合同解除权,其《解除合同通知》不发生效力。最高人民法院判决驳回上诉,维持原判。 |
| | 原审法院认为: |
| | 第一,关于兰东公司与聚丰公司的合同效力如何认定的问题。 |
| | 兰东公司是经工商行政管理部门核准登记、领取企业法人营业执照,并在建设行政主管部门取得相应资质的房地产开发企业。案涉项目于2004年已取得《商品房预售许可证》。兰东公司在未与甘肃人寿公司合法解除房屋买卖合同关系的情况下,与聚丰公司签订商品房买卖合同并将房屋交付使用、配合办理完毕产权登记手续。考量兰东公司与聚丰公司的合同效力,主要看聚丰公司是否与兰东公司恶意串通,导致甘肃人寿公司无法取得房屋。恶意串通,应理解为表意人与相对人以恶意通谋实施某种行为,损害国家、集体或第三人的利益并从中受益。本案中,虽然甘肃人寿公司持有的《商品房买卖合同》加盖了备案登记章,但经质证、比对,该合同最后一页有撕粘痕迹,且甘肃人寿公司与兰东公司的《商品房买卖合同》未在房屋登记机关办理预售登记。作为购买人的聚丰公司无法通过具有公示效力的登记行为查询案涉房屋已经出售的事实,其根据预售许可证等登记备案内容明确兰东公司为合法的出卖人,并继而与兰东公司签订案涉C楼1-6层的商品房买卖合同,已尽到作为房屋买受人的注意义务。至于其与兰东公司前后签订两份价格不同的买卖合同问题,从聚丰公司实际支付价款的数额和兰东公司为聚丰公司开出的发票来看,该问题属于相关行政主管部门管理范畴,并不属于双方恶意串通损害甘肃人寿公司的行为表现。综上,兰东公司与聚丰公司实际履行的房屋买卖合同并没有违反相关法律规定,且未恶意损害他人利益,现有证据不足以认定兰东公司与聚丰公司恶意串通,损害甘肃人寿公司利益,故该合同应当认定为有效合同。 |
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