Full-text omitted. | | 张掖市城投房地产开发有限责任公司、刘岗房屋买卖合同纠纷二审民事判决书 |
| | 中华人民共和国最高人民法院 |
| | 民事判决书 |
| | (2018)最高法民终1213号 |
| | 上诉人（原审原告）：张掖市城投房地产开发有限责任公司。 |
| | 法定代表人：郭奎，该公司经理。 |
| | 委托诉讼代理人：陶光泽，甘肃金都律师事务所律师。 |
| | 委托诉讼代理人：张九超，甘肃金都律师事务所律师。 |
| | 被上诉人（原审被告）：刘岗。 |
| | 委托诉讼代理人：杨胜林，北京市齐致律师事务所律师。 |
| | 委托诉讼代理人：王栎栋，北京市齐致（兰州）律师事务所律师。 |
| | 上诉人张掖市城投房地产开发有限责任公司（以下简称张掖城投公司）因与被上诉人刘岗房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省高级人民法院（以下简称甘肃高院）（2018）甘民初47号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2018年10月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张掖城投公司的委托诉讼代理人陶光泽、被上诉人刘岗及其委托诉讼代理人杨胜林、王栎栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 |
| | 张掖城投公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持张掖城投公司一审的诉讼请求。事实和理由：（一）一审判决认定事实不清，适用法律错误。张掖城投公司在一审中，请求解除与刘岗签订的八份《商品房买卖合同》，因为刘岗在合同中约定的2016年12月31日前未支付任何购房款，致使合同目的不能实现，其行为已构成根本违约。而刘岗认为，该购房款已支付给第三人甘肃宏武房地产开发有限公司（以下简称宏武公司），其已经履行了付款义务，要求继续履行合同。事实是刘岗与宏武公司之间存在民间借贷法律关系，刘岗主张其对宏武公司所欠高利贷，已转为刘岗购房款。刘岗提出的三组证据，除了八份《商品房买卖合同》外，其他都是其与宏武公司之间发生的行为。尤其是其中一份刘岗出示的《证明》复印件。张掖城投公司根本未出具过该《证明》，宏武公司也不认可该《证明》的真实性，又无法与原件核对，不应认定该证据。而一审判决却以该《证明》所述内容与其他协议内容相互一致，即采信该证据。一审判决对刘岗出示的宏武公司《签订房屋委托销售合同》，张掖城投公司对三性均不认可，与该案没有关联性。一审判决错误认定基本事实。 |
| | （二）刘岗的行为属根本违约，并表明其不履行全部债务，合同目的已不能实现。2015年9月10日，张掖城投公司与刘岗签订八份《商品房买卖合同》，约定将位于张掖市甘州区财智广场商业综合楼6到13层（每一层一份合同，共八层）出售给刘岗，合同总价款7000万元，合同约定一次性付款（未约定付款期限），并约定于2016年12月31日前具备合同条件后交付商品房。但直到张掖城投公司起诉前，刘岗未付任何购房款。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第四款规定，张掖城投公司有权解除合同。刘岗认为其已支付完毕购房款，甚至提起另案与宏武公司民间借贷纠纷的诉讼，以撤诉结案。刘岗的全部行为和理由，都说明了其根本再无向张掖城投公司交付购房款的意愿。 |
| | （三）一审判决以张掖城投公司解除权消灭为理由，驳回诉讼请求，完全错误。刘岗的辩解理由是购房款已经支付，要求交付房屋继续履行，并未主张解除权消灭；《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条部分条款中规定了解除之前的催告，但并不针对根本违约行为；一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，认定张掖城投公司解除权消灭也属错误。张掖城投公司是提出解除的一方，本案中刘岗没有提出过催告，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。而本案中，解除权发生之日至迟应当认定在双方签订合同中约定的2016年12月31日交付房屋之日，而张掖城投公司于2017年8月11日即正式提起诉讼，要求依法解除合同，时间在一年内并未逾期。 |
| | （四）一审法院程序违法。张掖城投公司于2017年8月11日起诉至张掖市甘州区人民法院。就在开庭前，刘岗提出反诉故意虚构标的额1亿元另行起诉至甘肃高院。一审法院又将本案提审至甘肃高院，违反级别管辖。 |
| | 刘岗辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。具体理由如下：（一）张掖城投公司关于刘岗未支付购房款、合同目的不能实现的上诉理由不能成立。1.《商品房买卖合同》是在《城投财智广场房屋团购预订协议》基础上签订，其出售房屋，收取购房款的合同目的已经实现。张掖城投公司与刘岗签订八份《商品房买卖合同》之前，已与宏武公司签订《城投财智广场房屋团购预订协议》，约定：由张掖城投公司将其开发的位于张掖市甘州区南环路向东延伸段南侧的张掖市财智广场商业综合楼整体出售给宏武公司。该协议还约定项目建设资金全部由宏武公司垫付，项目由宏武公司承建并对外销售。张掖城投公司将诉争房屋通过协议整体出售给宏武公司，由该公司对外销售，对外收取购房款，是各方无异议的事实。后来变更销售主体，不能对抗和否定之前的行为。 |
| | （二）刘岗、宏武公司与张掖城投公司三方共同完成了售房、购房过程。2014年5月9日，张掖城投公司向宏武公司出具了《证明》，证明其将张掖市财智广场商业综合楼已经整体出售给宏武公司。宏武公司对外销售时，均向购房户展示和复印该《证明》。刘岗持有的《证明》复印件，就来自宏武公司。2015年9月10日，刘岗与宏武公司洽谈了购房事宜后，由于项目未过户，仍在张掖城投公司名下，宏武公司向张掖城投公司发送了甘宏房发[2015]025号文件《签订房屋销售合同委托》，要求张掖城投公司与刘岗就上述房屋签订商品房买卖合同。同日，张掖城投公司与刘岗签订了八份《商品房买卖合同》：刘岗购买了张掖市财智广场商业综合楼第六至十三层（每层建筑面积1998.95平方米）建筑面积共计15991.6平方米，销售总价7000万元的房产，宏武公司确认刘岗以债权抵顶购房款7000万元后出具购房款收据。刘岗与张掖城投公司就八份《商品房买卖合同》在张掖市房屋产权交易中心办理了房地产登记备案手续，完成了网签，八份商品房买卖合同生效后，已经全面履行。 |
| | （三）张掖城投公司提出的该案证据问题均不能成立。《证明》是2014年5月9日张掖城投公司向宏武公司出具，刘岗没有原件。但该《证明》与2015年9月10日，宏武公司向张掖城投公司发出的甘宏房发[2015]025号文件，在售房主体上，相互呼应，完全一致，形成证据链；张掖城投公司依据甘宏房发[2015]025号文件签订房屋销售该文件指令与刘岗签订了八份《商品房买卖合同》。证据系原件，购房款不仅有宏武公司出具的7000万元《收据》，而且有7000万元债权抵顶购房款的来源和构成证据，张掖城投公司主张刘岗给宏武公司只有3100万元借款，与证据证明的事实不符。宏武公司与刘岗经济往来多，所谓的偿还1900万元与本案的7000万元无关。2015年9月10日的八份《商品房买卖合同》属于网签合同，约定一次性付款，张掖城投公司在签订合同当日，就已经确认刘岗支付了7000万元购房款后，才签订的《商品房买卖合同》。且该7000万元的大部分款项均用于涉案工程的建设。 |
| | （四）一审程序不违法。刘岗起诉张掖城投公司，刘岗提出级别管辖异议被驳回后，又上诉到张掖市中级人民法院被驳回。刘岗按照级别管辖的规定，向甘肃高院提起对张掖城投公司和宏武公司为共同被告的诉讼。一审开庭后，刘岗在庭审中才得知张掖城投公司建设的房屋尚未最后竣工验收，交付房屋和办理产权登记手续及所有权证书的时机尚不具备，故申请撤诉。一审程序不存在任何违法之处。 |
| | （五）一审判决适用法律正确。八份《商品房买卖合同》签订日、付款日、网签日均是2015年9月10日，张掖城投公司的起诉日依据民事起诉书是2017年7月25日，一审法院对此适用《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条完全正确。 |
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