Full text omitted. | | 菲律宾国际商业有限公司［ＥｖｅｒＩｎｔｅｒｎａｔｉｏｎａｌＴｒａｄｉｎｇ、厦门市富华东方投资有限公司合同纠纷二审民事判决书 |
| | 中华人民共和国最高人民法院 |
| | 民事判决书 |
| | (2018)最高法民终1343号 |
| | 上诉人（一审原告）：菲律宾国际商业有限公司[EverInternationalTrading(P.I.)INC.]。 |
| | 代表人：某某泽（AntonioMeridores），该公司董事长。 |
| | 委托代理人：刘冬云，北京炜衡（厦门）律师事务所律师。 |
| | 委托代理人：吴志强，北京市两高律师事务所律师。 |
| | 被上诉人（一审被告）：厦门市富华东方投资有限公司。 |
| | 法定代表人：陈华文，该公司总经理。 |
| | 委托代理人：郑杰，北京市天同律师事务所律师。 |
| | 委托代理人：邱辰，福建天衡联合律师事务所律师。 |
| | 上诉人菲律宾国际商业有限公司（以下简称商业公司）因与被上诉人厦门市富华东方投资有限公司（以下简称富华公司）合同纠纷一案，不服福建省高级人民法院于2018年7月24日做出的（2017）闽民初86号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月6日立案后，依法组成合议庭，于2019年9月23日公开开庭进行了审理。上诉人商业公司的委托代理人刘冬云、吴志强，被上诉人富华公司的委托代理人郑杰、邱辰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 |
| | 2017年7月21日，商业公司向一审法院起诉称：1989年3月11日，厦门市房地产股份有限公司（原厦门市房地产公司，以下简称厦门房地产公司）与商业公司前身菲律宾国际商业公司签订《合作兴建“厦门市鼓浪屿龙泽花园"合同书》。1995年9月，厦门市人民政府（以下简称厦门市政府）向厦门房地产公司及原鼓浪屿区人民政府核发《国有土地使用权证》。2000年9月22日，厦门房地产公司及原鼓浪屿区人民政府与菲律宾国际商业公司签订《补充合同》，约定地块使用者增加菲律宾国际商业公司，并在该地块上兴建“厦门市鼓浪屿区龙泽花园项目"（以下简称龙泽花园项目）。后“厦门市鼓浪屿龙泽花园筹建处"（以下简称龙泽花园筹建处）未办理工商登记手续。2004年4月，厦门市政府收回龙泽花园项目未建部分用地。2004年11月6日，商业公司（甲方）与富华公司（乙方）就合作处理龙泽花园项目签订《合作协议书》，约定因厦门市政府拟收回龙泽花园项目未建部分用地，在政府免于收回项目或以其他地段的商品房建设用地补偿方案可行的情况下，由甲方委托乙方以甲方名义从事项目（或者补偿的其他地段之等价值建设用地）的开发建设与销售等，获得开发建设的全部收益，并承担开发建设过程中的全部法律责任。第3.2条约定，项目开发建设所需的设计、规划、市场调研、建设、销售等由乙方负责实施，甲方无条件予以配合；后续开发建设所需的全部资金由乙方负责投入。除甲方应得的补偿款项外，项目的全部收益归乙方所有，与甲方无关；因项目所产生的一切债权债务由乙方承担而与甲方无关。同时约定，乙方向甲方支付投资本息的补偿款50585481元人民币（以下币种未特别注明处均为人民币）。第4.7条约定，除本协议约定的对甲方的投资本息的补偿款及一幢别墅外，甲方不得以任何形式就项目向乙方再主张其他任何形式的权益或报酬。第7.1条约定，项目（或者补偿的其他地段的等价值建设用地）由乙方以甲方名义自主经营，乙方对其经济效益自行承担盈亏；在支付甲方投资本息的补偿款后，一切收益均归乙方所有。2010年9月3日，双方就上述事宜签订了《补充协议书（六）》，约定由甲方积极配合乙方继续以甲方名义申请对龙泽花园项目被收回的建设用地予以置换补偿，并约定甲方应签署授权委托书，明确将龙泽花园项目未建设用地的权益及补偿利益转由香港明新投资有限公司（以下简称明新公司）享有。商业公司至今未取得龙泽花园项目置换土地的土地使用权。首先，商业公司在未取得龙泽花园项目合作方同意下签署上述协议，属于无权处置。其次，上述协议书名为合作，实质上是商业公司将龙泽花园项目置换的土地使用权提供给富华公司经营，商业公司不承担任何经营风险，只收取固定利益，应当认定上述协议的性质为土地使用权转让合同。同时，商业公司至今未取得转让土地的使用权。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称国有土地使用权司法解释）第十五条规定，合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。第二十四条规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。第九条规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。综上，请求判令：商业公司和富华公司签订的《合作协议书》《补充协议书（六）》无效。一审庭审中，商业公司变更诉讼请求为：判令商业公司和富华公司2004年11月6日签订的《合作协议书》，2005年4月23日、2006年5月22日、2006年10月17日、2008年7月7日签订的《补充协议书》，2005年11月24日签订的《备忘录》，2006年4月24日签订的《协议书》，2010年9月3日签订的《补充协议书（六）》均为无效。 |
| | 富华公司答辩称：（一）讼争合同并非合作开发房地产协议，而是收益权转让合同，不违反我国法律法规的规定，并非无效合同。2004年11月6日，双方签订的《合作协议书》约定，商业公司委托富华公司全权处理与厦门市政府协商龙泽花园项目建设用地置换补偿和协商免于收回项目未建部分用地的方案。当上述方案可行时，由富华公司以商业公司名义从事项目的开发建设和销售，获取项目开发建设的全部收益。在项目具备法定转让条件后的任何时机，富华公司均有权要求商业公司将项目过户至富华公司或富华公司指定的第三人名下（后通过补充协议明确为明新公司）。双方在《补充协议书（六）》第四条约定，商业公司应积极配合富华公司以商业公司名义向厦门市政府申请对龙泽花园项目建设用地的置换补偿，若置换补偿可实现，则全部补偿归富华公司享有，置换补偿无法实现的，货币补偿应由富华公司享有，若政府直接交付商业公司，则商业公司应在收到补偿款的三日内支付给富华公司。根据上述约定，商业公司和富华公司并非进行房地产合作开发，更非将龙泽花园项目的建设用地转让给富华公司，案涉合同及补充协议的真实交易模式是，商业公司将其享有的龙泽花园项目建设用地被政府收回而应取得的置换补偿权益转让给富华公司。商业公司向富华公司转让的权益，既可能是项目建设用地（厦门市政府决定不收回），可能是其他地段的等价值商品房建设用地（厦门市政府收回项目用地并以其他土地置换补偿），也可能是货币补偿（厦门市政府收回项目用地后提供现金补偿），甚至还有可能无法获得补偿（项目用地由厦门市政府决定无偿收回）。但不论该等权益如何实现，商业公司均对案涉项目不再享有任何权益。因此，案涉合同及补充协议并非合作开发房地产合同，而是经双方真实意思表示一致签署的收益权转让合同。本案不应适用国有土地使用权司法解释判断合同效力，本案所涉合同不违反我国法律法规的效力性强制性规定，合法有效。（二）商业公司提起本案诉讼属于恶意违约，不应受到法律保护。讼争合同签订至今，富华公司已依约向商业公司支付了包括现金及其他不动产在内的对价共计8930万元（庭审中变更为9430万元），完全依法依约履行了讼争合同项下的全部义务。商业公司也于2010年9月3日通过公证的方式向富华公司指定的公司出具授权委托书，委托案外人就龙泽花园项目未建用地补偿事宜进行商谈并签署相关文件。但是，2017年5月29日，商业公司擅自单方撤销对案外人的前述授权，另行委托他人与厦门市政府处理龙泽花园项目未建用地置换事宜，严重违约并侵犯富华公司的合法权益。商业公司提起本案诉讼不仅缺乏法律、事实和合同基础，还违反了诚实信用原则，故请求驳回商业公司的诉讼请求。 |
| | 一审法院查明：1989年3月11日，厦门市房地产公司（甲方）与商业公司（乙方）于中华人民共和国福建省厦门市签订《合作兴建“厦门鼓浪屿龙泽花园"合同书》，约定双方合作兴建龙泽花园项目，该项目建造于厦门市鼓浪屿轮渡码头至三丘田码头，福州路以东的沿海地段；为便于该项目的建设工作，由双方派员，以甲方为主组成龙泽花园筹建处，筹建处的工作由双方经理负责；总收入扣除总成本，即支付、偿还各方投资及包干费用，所得余额为项目总收益；结算所得之利润，按甲方60%、乙方40%的比例进行分配。 |
| | 2004年4月7日，厦门市政府办公厅向商业公司发函，对商业公司关于龙泽花园项目建设问题的信函予以反馈，载明：根据厦门市制定的鼓浪屿法定图则要求，龙泽花园项目建设用地调整为旅游、休闲景区用地，该项目未建部分用地如仍按原批准功能建设，将不能满足现有城市规划的要求，善后问题待厦门市政府下一步专题研究解决。 |
| | 2005年4月28日，厦门市鼓浪屿--万石山风景名胜区管委会（以下简称万石山管委会，甲方）、厦门房地产公司（乙方）、商业公司（丙方）与某某泽（丁方）签订《终止合作兴建“龙泽花园"商品房项目协议书》，在载明龙泽花园项目建设过程的情况下，确认龙泽花园项目终止。载明万石山管委会、厦门房地产公司、商业公司是龙泽花园项目的开发主体，从协议生效之日起解除三方之间的合作关系，基于龙泽花园项目所产生的一切权利义务由厦门房地产公司和商业公司另行协商处理，万石山管委会不享有任何权益，不承担任何义务。 |
| | 同日，富华公司以商业公司（乙方）的名义与厦门房地产公司（甲方）签订《终止协议书》，鉴于甲方、乙方与万石山管委会、某某泽已达成《终止合作兴建“龙泽花园"商品房项目协议书》，就终止龙泽花园项目的合作开发关系约定合作终止后基于龙泽花园项目所产生的一切权利义务由本协议甲方和乙方协商处理，故达成本协议。确定甲方累计投入项目的资金为16582850元，该款项由乙方负责补偿，除此之外的项目的处置、处分及今后涉及的补偿等因项目产生的一切权利义务由乙方承担。乙方应付甲方的全部投资补偿款合计为18688350元。本协议签订后，乙方自行处理与项目后继开发建设所需的与政府有关部门协商、协调等相关事宜，并承担全部费用。 |
| | 2006年1月17日，富华公司以商业公司（乙方）的名义与厦门房地产公司（甲方）签订《终止合作兴建“龙泽花园"项目补充协议书》，鉴于2005年4月28日甲方、乙方与万石山管委会签订《终止合作兴建“龙泽花园"商品房项目协议书》约定终止三方在龙泽花园项目的合作关系，终止合作后，与项目有关权利义务均由乙方负责行使与承担，双方进一步明确约定：自签署《终止合作兴建“龙泽花园"商品房项目协议书》之日起，与龙泽花园项目有关的权益全部归乙方单方所有，与龙泽花园项目有关的义务、责任也由乙方承担；厦门市政府是否收回龙泽花园项目未建部分的用地以及在收回项目用地的情况下，是否对龙泽花园项目进行补偿、以何种方式补偿的风险均由乙方承担。 |
| | 2006年1月26日，厦门市城建国有资产投资有限公司向厦门房地产公司作出《关于同意终止鼓浪屿“龙泽花园"商品房项目合作的批复》，载明龙泽花园项目的合作一方万石山管委会（原鼓浪屿区人民政府）已在不承担权利义务的前提下退出，原项目合作的条件不复存在等原因，同意厦门房地产公司以终止合作协议的方式，退出合作项目，收回原投资，由外方提前支付，项目用地的所有风险及后果由外方承继，款项总计18688350元由外方提前支付。 |
| | 同日，厦门市国有资产监督管理委员会（以下简称厦门市国资委）作出《关于房股公司终止“龙泽花园"商品房项目合作关系的批复》，载明：厦门房地产公司仅作为龙泽花园合作项目代建人，并根据相关委托协议约定向开发商收取管理费，而不拥有该合作项目股权。厦门房地产公司终止龙泽花园项目委托代建关系的行为不涉及产权转让问题。厦门市城建国有资产投资有限公司应协助处理有关终止合作关系的善后事宜。 |
| | 另查明：2004年11月6日，商业公司（甲方）与富华公司（乙方）在厦门市签订《合作协议书》，就双方合作处理龙泽花园项目的相关事宜作出约定。第三章“合作方式"约定，厦门市政府目前以“项目开发周期过长，与现行规划要求不相符合"为由，拟收回项目未建部分的用地，且尚未确定收回项目未建部分的用地后对甲方的补偿方式及补偿标准。甲方委托乙方全权处理及处置与项目有关的如下事宜：（1）以甲方名义与厦门市政府协商免于收回项目未建部分用地的可行性及具体方案；（2）以甲方名义与厦门市政府协商以等价值的其他地段的商品房建设用地补偿被收回的项目未建部分用地的可行性及具体方案；（3）在（1）（2）两项方案可行的情况下，以甲方名义从事项目（或者补偿项目的其他地段等价值商品房建设用地）的开发建设与销售等，获取开发建设的全部收益，并承担开发建设过程中的全部法律责任。双方确认合作范围仅限于前述事项，除前述事项之外包括政府以货币或除土地之外的其他资产补偿给乙方等事项均不在双方合作范围内。在厦门市政府确定不收回项目未建部分用地，或者确定以等价值的其他地段的商品房建设用地补偿被收回的项目未建部分用地的情况下，乙方同意在现有尚未出售的8幢别墅中的编号为D22（延平路57号）的别墅归甲方所有，乙方对甲方已投入项目的款项总计50585481元应按照以下时间支付给甲方：在厦门市政府确定不收回项目未建部分用地，或者确定以等价值的其他地段的商品房建设用地补偿被收回的项目未建部分用地之日起3日内支付2500万元，90日内支付2400万元，项目过户至乙方或乙方指定的第三人名下之日起3日内支付1585481元。除协议约定的对甲方的投资本息的补偿款及1幢别墅外，甲方不得以任何形式就项目向乙方再主张其他任何的权益或者报酬。乙方负责以甲方的名义办理项目开发建设所需的批文、证件等，甲方应配合。乙方应以甲方的名义负责项目的销售。项目由乙方以甲方的名义自主经营，乙方应对项目的经济效益自行承担盈亏，在支付对甲方投资本息补偿款后，项目的一切收益均归乙方所有。在项目符合法定转让条件后，乙方有权要求甲方将项目过户至乙方或乙方指定的第三人名下。任何在协议签署之日起有关本项目的协议、传真、电报、书信、电传、会议纪要等均为本协议的附件。自合同签订之日起10个月内，如厦门市政府确定不收回项目未建部分用地，或者厦门市政府确定以等价值的其他地段的商品房建设用地补偿被收回的项目未建部分用地，则甲方必须严格遵守协议全部约定，将项目交由乙方以甲方名义自主经营，否则甲方需赔偿乙方全部经济损失（含可得利润损失）并另行支付违约金2000万元；自合同签订之日起10个月内，如政府决定收回项目建设用地，以非土地置换的方式补偿甲方，则协议自然终止，且乙方不能向甲方主张任何费用补偿。 |
| | ．．．．．． |
Dear visitor,you are attempting to view a subscription-based section of lawinfochina.com. If you are already a subscriber, please login to enjoy access to our databases . If you are not a subscriber, please subscribe . Should you have any questions, please contact us at:
+86 (10) 8268-9699 or +86 (10) 8266-8266 (ext. 153)
Mobile: +86 133-1157-0713
Fax: +86 (10) 8266-8268
database@chinalawinfo.com
| |
您好：您现在要进入的是北大法律英文网会员专区，如您是我们英文用户可直接 登录，进入会员专区查询您所需要的信息；如您还不是我们 的英文用户，请注册并交纳相应费用成为我们的英文会员 。如有问题请来电咨询；
Tel: +86 (10) 82689699, +86 (10) 82668266 ext. 153
Mobile: +86 13311570713
Fax: +86 (10) 82668268
E-mail: database@chinalawinfo.com
|
| | | |
| | | |