May 31, 2010
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Jinan Division of China Great Wall Asset Management Co., Ltd. v. Jinan Jinguan Wool Textile Group Co., Ltd. (appeal case regarding dispute over a loan guarantee contract)
中国长城资产管理公司济南办事处与济南金冠毛纺集团有限责任公司借款担保合同纠纷上诉案
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   Jinan Division of China Great Wall Asset Management Co., Ltd. v. Jinan Jinguan Wool Textile Group Co., Ltd. (appeal case regarding dispute over a loan guarantee contract)
(appeal case regarding dispute over a loan guarantee contract)
中国长城资产管理公司济南办事处与济南金冠毛纺集团有限责任公司借款担保合同纠纷上诉案

[Key Terms] mortgage contract ; allotted land ; mortgage registration ; mortgage of real estate
[核心术语] 抵押合同;划拨土地;抵押登记;房地产抵押

[Disputed Issues] Where an obligor and a creditor have signed a mortgage contract in which the real estate with the right of land use obtained through allocation is taken as the subject matter, and made registration with the registration authorities, should such mortgage contract be deemed lawful or effective?
[争议焦点] 债务人以划拨土地使用权之上的房产为标的与债权人签订抵押合同,并在登记主管机关进行了登记,该抵押合同是否有效?

[Case Summary] Mortgage of real estate refers to acts that a mortgagor provides to the mortgagee security for the payment of a debt with his/her legal real estate in the manner that the possession of his/her real estate is not transferred. The “indivisible relationship of land and buildings” is a basic principle followed in China. However giving that buildings and land use right are mutually independent a separate mortgage on the two kinds of property is in line with the provisions on mortgage guarantee in the Guarantee Law (1994). Furthermore in accordance with Article 50 of the Urban Real Estate Administration Law of the People's Republic of China...
[案例要旨] 房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。我国处理房产和地产关系的基本原则是“房随地走、地随房走”但房屋与土地使用权是相互独立的财产单独设定抵押符合担保法关于抵押担保的规定。而根据1994年《城市房地产管理法》第五十条的规定设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的...

Full-text omitted.

 

中国长城资产管理公司济南办事处与济南金冠毛纺集团有限责任公司借款担保合同纠纷上诉案

 一、当事人基本情况及案件由来
 上诉人(原审原告):中国长城资产管理公司济南办事处。
 负责人:胡建忠,该办事处总经理。
 委托代理人:王创利,该办事处职员。
 委托代理人:杨宏,北京市金台律师事务所律师。
 被上诉人(原审被告):济南金冠毛纺集团有限责任公司。
 法定代表人:王建民,该公司董事长。
 委托代理人:杨福祥,该公司职员。
 委托代理人:吴伟林,该公司职员。
 上诉人中国长城资产管理公司济南办事处(以下简称长城公司济南办事处)为与被上诉人济南金冠毛纺集团有限责任公司(以下简称金冠公司)借款担保合同纠纷一案,不服山东省高级人民法院[2007]鲁民二初字第19号民事判决,向最高人民法院提起上诉。
 二、案件基本事实
 原审法院经审理查明:2000年1月13日至2002年6月25日,中国工商银行济南市天桥支行(以下简称天桥工行)与金冠公司先后签订4份借款合同,借款本金合计5017万元。这四份借款合同分别是:(1)2000年1月13日签订的2000年天流字第0117—1号抵字借款合同,借款本金1400万元,借款期限42个月,即自2000年1月17日 2003年7月17日,月利率6.03‰,按月结息,结息日为每月20日,到期不偿还借款本金及利息的,对逾期借款按日计收万分之二点一的利息,并对未支付利息计收复利。2000年1月17日,天桥工行向金冠公司发放了1400万元贷款。同年3月28日,天桥工行与金冠公司签订了2000年抵字第0001号抵押合同,约定金冠公司以其自有房产提供抵押,为2000年天流字第0117-1号抵字借款合同项下的1400万元借款本金提供担保。双方并就抵押房产在房管部门办理了抵押登记,取得了编号为001587号的房屋他项权证。另据金冠公司提交的证据表明,该抵押房产占用的土地使用权性质系国有划拨土地使用权;(2)2002年6月20日签订的2002年流字第0043号借款合同,借款本金1380万元,期限12个月,即自2002年6月20日至2003年6月20日,月利率5.3625‰,按月结息,结息日为每月20日,到期不偿还借款本金及利息的,对逾期借款按日计收万分之二点一的利息,并对未支付利息计收复利。同时约定,借款用途为偿还2001年流字第0050号合同项下借款人所欠贷款人的贷款本金。合同签订当日,天桥工行向金冠公司发放了1380万元贷款,借款凭证上载明用途为借新还旧;(3)2002年6月25日签订的2002年流字第0048号借款合同,借款本金为505万元,期限为12个月,即自2002年6月25日至2003年6月25日,月利率为4.8675‰,按月结息,结息日为每月20日,到期不偿还借款本金及利息的,对逾期借款按日计收万分之二点一的利息,并对未支付利息计收复利。该借款合同亦约定,借款用途为偿还2001年流字第0047号合同项下借款人所欠贷款人的贷款本金。2002年7月31日,天桥工行向金冠公司发放了505万元贷款,借款凭证上载明用途为借新还旧;(4)2002年6月25日签订的2002年流字第0049号借款合同,借款本金为1732万元,期限为12个月,即自2002年6月25日至2003年6月25日,月利率为4.8675‰,按月结息,结息日为每月20日,到期不偿还借款本金及利息的,对逾期借款按日计收万分之二点一的利息,并对未支付利息计收复利。同时约定,借款用途为偿还2001年流字第0048号合同项下借款人所欠贷款人的贷款本金。2002年7月31日,天桥工行向金冠公司发放了1732万元贷款,借款凭证上载明用途为借新还旧。
 除上述4份借款合同外,2002年6月25日,天桥工行还与金冠公司签订了2002年最抵字第0005号最高额抵押合同和2002年最抵字第0006号最高额抵押合同,约定由金冠公司以其自有的机器设备为2002年6月25日至2007年6月24日期间,分别在505万元和1732万元贷款余额内提供抵押担保,并将2份抵押合同约定的抵押物统一在济南市工商局办理了抵押登记,登记证编号为济工商[02]抵登字第034号,抵押物清单列明的机器设备共计84台,总价值为2778.57万元。
 2004年2月25日,天桥工行向金冠公司发出催收逾期贷款通知书,催收逾期贷款本息合计14664万元,金冠公司在通知书上签章确认。
 2005年5月20日,中国工商银行山东省分行签订债权转让协议,将天桥工行的上述债权转让给长城公司济南办事处。同年12月17日,双方共同在《大众日报》上联合发布债权转让暨债务催收公告,公告内容包括了本案的4笔债权。
 三、原审法院裁判要旨
 原审法院经审理认为,双方当事人签订的4份借款合同和2份最高额抵押担保合同均为当事人真实意思的表示,内容不违反法律、法规的强制性规定,故合法有效,各方当事人应当严格履行。至于2000年抵字第0001号抵押合同约定以债务人金冠公司自有房产提供抵押,因抵押房产坐落于划拨土地之上,如何认定该抵押合同的效力在实践中存有争议。《中华人民共和国担保法》对于涉及划拨土地使用权的房地抵押权登记并没有作出特别的规定,而按照最高人民法院2003年4月16日公布的法释[2003]6号《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第三项第二款规定:“国有企业以建筑物设定抵押的效力问题,应区分两种情况处理:如果建筑物附着于以划拨方式取得的国有土地使用权之上,将该建筑物与土地使用权一并设定抵押的,对土地使用权的抵押需履行法定的审批手续,否则应认定抵押无效;如果建筑物附着于以出让、转让方式取得的国有土地使用权之上,将该建筑物与土地使用权一并设定抵押的,即使未经有关主管部门批准,亦应认定抵押有效。”
 同时,《中华人民共和国合同法》第五十六条规定:“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”据此,不能认为最高人民法院上述司法解释只是规定涉及破产企业有关划拨土地抵押合同无效,对于未破产企业涉及划拨土地的抵押合同则应认定为有效合同。因为同一抵押合同不可能在抵押人进入破产程序前为有效合同,一旦该抵押人进入破产程序则应认定抵押合同无效。故依据最高人民法院上述司法解释的规定,企业以附着于划拨土地使用权之上的建筑物设定抵押的,没有经过有审批权限的土地管理部门批准或办理抵押登记,即未“履行法定的审批手续”,仅在房管部门登记的,应认定抵押合同无效。对长城公司济南办事处依据该抵押合同主张实现抵押权的请求,该院不予支持。
 对金冠公司辩称的合同文本未盖公章以及未约定利率标准的问题,长城公司济南办事处当庭提交的合同文本原件已经金冠公司质证,合同原件约定的内容及印章齐全,经双方质证后金冠公司对此亦不再持异议。金冠公司没有履行生效合同,属违约行为,应承担偿还借款本息的责任。长城公司济南办事处依法受让债权,向被告金冠公司主张清偿债务,于法有据,应予支持。
 综上所述,该院依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条,《中华人民共和国合同法》第六十条,《中华人民共和国担保法》第五十九条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第八十三条,最高人民法院法释[2003]6号《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第三项第二款之规定判决:一、金冠公司于判决生效后10日内,偿还长城公司济南办事处2000年天流字第0117—1号抵字借款合同项下借款本金1400万元,并按照合同约定的利率,计付至判决生效之日的利息;二、金冠公司于判决生效后10日内,偿还长城公司济南办事处2002年流字第0043号借款合同项下借款本金1380万元,并按照合同约定的利率,计付至判决生效之日的利息;三、金冠公司于判决生效后10日内,偿还长城公司济南办事处2002年流字第0048号借款合同项下借款本金505万元,并按照合同约定的利率,计付至判决生效之日的利息;四、对前项505万元债务本息,长城公司济南办事处有权对2002年最抵字第0005号最高额抵押合同登记的抵押设备主张抵押权,在最高额505万元范围内对抵押物变现的价款享有优先受偿权;五、金冠公司于判决生效后10日内,偿还长城公司济南办事处2002年流字第0049号借款合同项下借款本金1732万元,并按照合同约定的利率,计付至判决生效之日的利息;六、对前项1732万元债务本息,长城公司济南办事处有权对2002年最抵字第0006号最高额抵押合同登记的抵押设备主张抵押权,在最高额1732万元范围内对抵押物变现的价款享有优先受偿权;七、驳回长城公司济南办事处的其他诉讼请求。案件受理费130430元,诉讼保全费125425元,均由金冠公司负担。
 四、当事人上诉与答辩情况
 长城公司济南办事处不服上述民事判决,向本院提起上诉请求:(1)撤销[2007]鲁民二初字第19号民事判决书第七项,改判“长城公司济南办事处对金冠公司以自有房产(房产证号:历城012013-012015号、土地使用权证号:历城国[1999]字第0500082号)的抵押合法有效,长城公司济南办事处对上述抵押物享有优先受偿权”;(2)本案的诉讼费用及实际支出费用均由被上诉人金冠公司承担。主要理由是:被上诉人金冠公司以自有房产为其借款提供抵押担保,并签订了2000年天流字第0117—1抵字抵押合同和房地产抵押契约,房产管理部门也办理了抵押登记。(3)该抵押合同符合我国现行法律之规定,应为合法有效合同。①抵押合同经有关部门审批,且办理了抵押登记,该抵押行为符合《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007年8月30日修正前)以及建设部《城市房地产抵押管理办法》(2001年8月15日修正)的相关规定,应为合法有效的抵押行为。A依据担保法三十六条第一款“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押”之规定,被上诉人金冠公司作为抵押房屋的合法所有权人,其取得了房屋所有权证书,且该抵押房屋是在其依法取得的国有土地上建设的,所以,该抵押房屋及占用范围内的土地使用权同时抵押。担保法三十六条规定的“依法取得的国有土地”不仅包括以出让方式取得的国有土地,也包括以划拨方式取得的国有土地。同时,依据城市房地产管理法五十条“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿”之规定,以划拨方式取得的土地使用权上的房地产是可以抵押的,还明确规定了划拨土地使用权上房地产抵押权的变现方式。因此,不管是出让还是划拨方式取得土地使用权,该两种方式取得土地上房屋的抵押登记是相同的。原审法院认为法律“对涉及划拨土地使用权房地抵押登记并没有作出特别规定”的理解是不正确的。B抵押合同是双方真实意思的表示,且抵押房产是抵押人的合法财产,不存在法律法规禁止不能进行抵押之情形。当事人双方按照城市房地产管理法和《城市房地产抵押管理办法》的相关规定向济南市房产管理局申请抵押登记,济南市房产管理局予以核准,并为长城公司济南办事处发放了房屋他项权利证书,从而长城公司济南办事处就抵押物取得抵押权。该房产抵押登记符合担保法四十二条第(二)项的关于抵押登记的规定,故应认定为合法行为。C根据相关规定,在2002年7月3日山东省人民政府《关于对企业房产等建筑物抵押登记主管机关进行调整的通知》下发之前,企业以厂房等建筑物设定抵押的,在工商行政管理部门进行抵押登记,或在房地产管理部门办理抵押登记,抵押合同均生效。而金冠公司将其房产抵押给原债权人,并在房地产管理部门办理了抵押登记,故抵押合同应为有效合同;②原审法院适用法律错误。A原审法院错误理解了《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第二条、第三条之规定。该批复第二条、第三条的规定仅限于以划拨方式取得的国有土地使用权这一标的物,而没有把国有土地使用权之上所附着的建筑物抵押也纳入其规范的范围。因此,以建筑物为标的进行的抵押时,只须办理抵押登记即为有效,而无须再履行其他的审批手续。对第二条、第三条后半段的正确理解应为:对土地使用权的抵押无效,而对土地使用权之上的建筑物的抵押是有效的。B最高人民法院在[2006]民二终字第164号民事判决中的观点对本案具有较强的指导意义,该判决认定,“仅以土地未经主管部门办理抵押登记进而认为房屋抵押无效,没有法律依据”;③长城公司济南办事处对抵押物有优先受偿权。根据城市房地产管理法四十六条“房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿”之规定,金冠公司不履行偿还到期借款的义务,长城公司济南办事处依法对抵押物享有优先受偿权。
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